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[REITs请问什么是REITs.谢谢]
为了做出合理的投资决策,REITs的投资者必须同时了解房地产市场和股票市场。虽然一些投资者拥有很好的在房地产市场上进行投资的经验,而另外一些则可能更擅长在股票市场上进行投资,但很少有投资者同时精通两个市场上的投资。
近年来,美国税法的调整使得REITs可以直接管理其所拥有的房地产,并为其租户提供相关的服务。从这种意义上来说,一些现代的REITs也可以被认为是房地产经营公司(而不想传统的REITs那样,仅仅是一个纯粹的封闭式基金)。
对REITs概念的理解,有的说是房地产信托,有的则说是房地产上市公司,有的说是一种国外的新的融资股票。传统的REITS基本上是指专门持有房地产、与抵押贷款相关的资产或同时持有这两种资产的一种封闭式基金。这种投资工具于1960年由美国国会批准设立,目的在于使普通投资者能够以小额的资金投资于资金规模需求巨大的房地产行业。在REITs出现以前,投资者只能从房地产市场(而不是股票市场)上购买房地产。然而,随着REITs的出现,在股票市场上进行股票交易就成为了可能,因为它们以公司或信托的形式出现。投资者在股票市场上购买了REITs股票,就相当于购买了房地产和抵押贷款。因此,REITs的出现…
我们再回过头来看看国内的房地产信托产品,就会发现,国内现有的房地产信托产品只能算是准REITs(雏形):REITs是标准化可流通的金融产品,国内的房地产信托计划有200份合同限制的、非标准化金融产品,不能在证券交易所上市流通;REITs是房地产资产在类型、空间等方面的投资组合,风险得到了较好的分散,国内的房地产信托计划大多针对某个具体的房地产项目,资产单一,风险较为集中;REITs没有份额的限制,一般的中小投资者均可以进行投资,国内的房地产信托计划由于有200份的限制,加上融资规模往往较大,单份合同金额在30万、40万以上的屡见不鲜,如今年深国投发行的长沙、重庆、芜湖沃尔玛购物广场受益权转让集合资金信托计划,起点金额均为30万,但最终签约金额平均都超过了90万。
然而,随着REITs的出现,在股票市场上进行股票交易就成为了可能,因为它们以公司或信托的形式出现。投资者在股票市场上购买了REITs股票,就相当于购买了房地产和抵押贷款。因此,REITs的出现,使得小额投资者也可以进行房地产投资了。
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可见,目前国内的房地产信托产品面对的还都是高端客户;REITs投资回报是把收入的大多数分配给投资者,例如美国要求把所得利润的95%分配给投资者,国内的房地产信托产品对投资者的回报为信托计划方案中的预计收益率,目前一般在3%至8%左右;REITs负责提供资金并组建资产管理公司或经营团队进行投资运营;国内房地产信托计划的运作方式是提供短期资金(贷款)、监管资金或部分参与项目公司运作(部分参股)获取回报。
这种投资工具于1960年由美国国会批准设立,目的在于使普通投资者能够以小额的资金投资于资金规模需求巨大的房地产行业。在REITs出现以前,投资者只能从房地产市场(而不是股票市场)上购买房地产。
REITs和上市房地产公司的区别:现代意义上的REITs确实是一上市房地产公司,但却是特殊的上市房地产公司:REITS在投资政策上是有限制的,比如REITS需要额外融资,须得到基金持有人的许可,且投资产业必须与投资策略一致;REITs有最高的负债比率限制,其负债比率低于上市房地产公司;REITs的股利分配政策是把收入的大多数分配给投资者;但国内的上市房地产公司并非REITs:上市房地产公司投资政策没有限制,可自由投资在物产、空置土地、房地产开发和其它非相关物产的企业活动;上市房地产公司没有最高负债比率限制,由于参与房地产开发,负债比率较REITs高;上市房地产公司的股利分配政策也可以另外多变,甚至可以不分配。
对REITs概念的理解,有的说是房地产信托,有的则说是房地产上市公司,有的说是一种国外的新的融资股票。传统的REITS基本上是指专门持有房地产、与抵押贷款相关的资产或同时持有这两种资产的一种封闭式基金。
然而,即使是现代的REITs,其所持有的主要资产仍然是房地产。有鉴于此,我们可以公平的说,大多数REITs,不管其是传统的还是现代的,都可以被看作是一个由房地产(和/抵押贷款)组成的资产组合。
[什么是REITs基金?什么是REITs基金]
”有关专家明确指出。他认为主管部门应该尽快在改善证券业土壤与气候、给券商充分市场化的空间上深入研究,尽快出台相应措施。(记者蓝姝)。
近日来,从同业拆借市场传来的信息表明:72家拥有同业拆借资格的券商和72只基金,表现异常活跃。在4月10日前四个交易日里,券商基金共从同业市场上拆入67笔资金,共计135.84亿元,没有一笔拆出;还有一部分来自银行,券商与办理保证金存转的银行发生的短期融资。
在符合一定盈利条件的前提下,REITs必须将不少于90%的应纳税收入派发红利。在美国,REITs已被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产。REITs基金特点相比其他的房地产投资方式,REITs最大的特点是资产质量高。
“T+0”突破口股市久违的春潮刺激着尘封已久的激情:证券营业部里门庭若市;附近的银行营业网点排起了翘首以待的长队。最兴奋的要数券商,每天中午和收市时的股评喇叭总是在号召要赶紧买股票。
另外,由于REITs在资本市场进行融资,所以在一些大型项目的竞争上有很强的优势,有利于获取比较好地段的资产。REITs的第二个特点是付息率较高。REITs享受税收优待,红利以普通收入、资本利得和返还资本三种形式派发。
事实上,在欧美、港台等成熟资本市场,券商融资是一项很正常的业务,中国大陆监管部门之所以限制券商提供融资服务,主要亦是基于防范风险的考虑——中国金融业实行分业经营。在券商普遍底子薄弱、抗风险能力不强的情况下,对一些风险重地干脆发下禁行令,“防止被淹死的原始办法就是禁止下水游泳”。
变相玩动“T+0”湘财证券巧越雷池券商为投资者提供融资活动由于背后潜在的风险长久以来一直被列为禁区,在时下流行的“T+O”操作中券商们试图通过自己可控制的风险,在擦边球游戏中实现最大化的利润,券商们相信中国金融市场开放的大门开启后,“融资迟早是要放开的”。
为避免市场波动和空置率上升,REITs偏好购买优质地段的甲级地产,尤其是地标性建筑。且资产负债率也控制在合理水平。同时,因为REITs有明确的法规要求,规定必须把90%的应纳税收入以红利的形式派发给投资者,所以为了避免红利的上下波动,REITs会倾向于购买优质地段的优质地产。
开户的柜台小姐说,具体的操作只要客户与该营业部客户部经理签订一个协议履行相关手续就可以操作了。湘财证券的这家营业部只是券商的一个缩影而已。据记者调查了解,在这轮券商苦盼已久的行情下,深圳、广州等地有相当多的营业部都在玩这个目的在增加交易量的“T+0”游戏。
变相玩动“T+0”湘财证券巧越雷池券商为投资者提供融资活动由于背后潜在的风险长久以来一直被列为禁区,在时下流行的“T+O”操作中券商们试图通过自己可控制的风险,在擦边球游戏中实现最大化的利润,券商们相信中国金融市场开放的大门开启后,“融资迟早是要放开的”。“T+0”突破口股市久违的春潮刺激着尘封已久的激情:证券营业部里门庭若市;附近的银行营业网点排起了翘首以待的长队。最兴奋的要数券商,每天中午和收市时的股评喇叭总是在号召要赶紧买股票。靠佣金活命的券商营业部正施展浑身解数,希望从这轮行情中赚到更多的利润:“T+O”成了一个突破口。湘财证券广州白云区某证券部(实为…
当然,这仍然只是营业部自己做主的一些私下里的小动作而已,在进行操作的营业部操作得有些小心翼翼,除了湘财、新疆、民安等券商的一些营业部较为张扬地将之当成一个业务品种放到柜台上外,其余的都操作得相对谨慎:联合证券、南方证券、招商证券在广州的营业部只是将之在中、大户之间和经纪人中间进行推广。
通过REITs投资的方式,普通投资者能像投资其他高流动性证券一样参与大规模收入型房地产组合投资,获得与直接投资房地产类似的投资收益。REITs的收益来源于租金收入和资产增值,其最大的特点是股息分红。
记者在今年3月份曾前往兴业证券在厦门的一个营业部调查客户林小姐状告该营业部一事,因为该营业部在林小姐没有授权的情况下,给操作这个账户的经纪人频繁提供这种类似“T+0”的融资活动,结果经纪人操作不当致使林小姐账户几乎亏成负资产,林小姐的律师将该营业部的行为写成申诉书发到兴业证券总部和证监会,至今没有处理的原因据说是这样的行为太普遍而无法定性。
知情人士指出,券商在这当中打的是擦边球,利用的是股市要到收市后才结算的空隙。按照正常流程,从营业部的账上外部是查不出来的,在大势好的时候,营业部几乎是在大张旗鼓地开展这一业务,甚至是营业部为了发展壮大业务抛给某些私募基金的一块诱饵。
而REITs情况是反过来的,2/3来自股息的累计增长,1/3来自价格的变化。由此股息对REITs的重要性显而易见。REITs的第三个特点是长期回报好,从长期历史上来看,REITs过去35年的平均收益率接近14%,战胜了绝大多数资产的收益率水平。
REITs是房地产信托凭证(英文RealEstateInvestmentTrusts)的简称,是一种以发行收益信托凭证的方式汇集多数投资者的资金,由专业机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券。
南方证券一家券商营业部部门经理坦言,其实券商也有苦衷——中国股市没有做空机制,而券商脆弱的利润来源中有大半壁江山要靠经纪业务来贡献,而经纪业务完全又靠天吃饭;行情好时才交投活跃,券商才有米有粮,行情不好时,交易冷清,基本开支难以维持不说,更可怕的是要亏钱进去。
“这个市场没有长久的春天,机会难得”,这是券商们开展“T+0”业务时普遍的心态。券商们有着自己充分的理由,对于监管部门的禁令的态度已经由原来的噤若寒蝉变成有所看法和意见,已经有券商在抱怨中国券商不允许为客户提供融资服务不符合国际惯例,券商们手脚受到了束缚,人为地限制了券商的发展空间。
开展“T+0”,券商的直接目的是刺激交易,通过资金的放大效应,从中获得交易手续费。尽管中国证监会专门颁布文件禁止券商违规融资,但此伏彼起,查不胜查,只要一有机会,券商们便变着法儿开打这个擦边球游戏。
近两年来行情的持续低迷令券商们叫苦连天,靠吃着过去的一点存粮度日。值得注意的是券商“T+0”业务的资金来源,记者深入调查了解,主要是以下几块:一部分来自券商自营资金,尽管有不少券商单独成立了自己的资产管理公司,但一般而言,每个营业部基本上手中握有1000万以上资金不等;一部分是来自客户保证金,在一天的时间里,利用结算的空隙,完全可以将闲置的保证金从甲账户到乙账户周转一圈;一部分从同业拆借市场短期融来。
而且券商给予的融资信用额度要根据客户在其营业部的信用情况做相应的调整与风险约束。这是一项行内都心知肚明的融资活动。中国股市有史以来每逢行情一好就有券商开始操作,在花样、模式经过了不少演变后,券商们也开始注意防范风险,很多营业部设定了自己的防火墙:当股票市值跌幅超过所融资金的10%时,营业部要将其股票强行平仓,有的也采取了弹性一点的做法,对于资金额较大,信用比较好的大客户可以宽限在一星期内,但是该客户必须支付高额利息。
从长期历史来看,过去35年REITs的年平均股息率达到6%-8%左右,高于很多其他类别的资产,比如标普500或美国的一些国债、企业债的收益率,为投资者提供稳定的收入来源。我举一个简单的例子:以标普500为例,如果对它的历史收益进行拆分,会发现2/3的收益来自价格的变动,1/3的收益来自股息的变化。
但关键问题是中国内地证券市场没有做空机制。“随着中国证券业的全面开放,中国资本市场同样要融入国际化的轨道,包括进行融资服务这些目前被限制的业务要放开,这是不可避免的趋势。面对目前各营业部暗流涌动的‘T+0’格局,与其硬堵,不如疏导,实际上,硬堵也堵不住,多年以来券商违规屡禁不止值得深思,融资风险爆发力更可怕。
现在营业部一般采取市值超过警戒线时当日平仓制度。应不应再是禁区?湘财证券的一位数据管理人员说,由于是当天进行,当天结算作账,一般来说对营业部是没有什么风险的,但客户的风险就在于你自己的把握了。
靠佣金活命的券商营业部正施展浑身解数,希望从这轮行情中赚到更多的利润:“T+O”成了一个突破口。湘财证券广州白云区某证券部(实为远程交易网点),在开户柜台的营业部业务品种介绍中可以看到一项名为“T+0”的业务:说的是早晨开市时,客户股票账户里没有资金只有股票,但此时客户又很想买入股票,这种情况营业部可以根据客户的资金额度提供相当于股票市值80%-100%的资金借用服务,但要求是,客户必须在当日收市前将其他可以卖出的股票平仓来归还所借资金,预先借入买股票的资金在当天是免息的。

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